房地产“变轨”之际，如何促良性循环？谣言已成“灰犀牛”！

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探

熬到岁末，楼市微妙“变轨”，相比过去“最灰暗”时刻，被房地产“缩表”裹挟其中的每个人，内心多了一种“确定”的温暖感。

特别是12月以来，高层会议对房地产“再定调”。除了重申“房住不炒”，“合理住房需求要更好的满足”，对房地产业首次提升到“健康发展和良性循环”的高度。

这无疑将修复近期几近崩塌的市场信心。自8月以来，楼市成交急剧下挫，房企再融资枯竭，恒大等先后爆雷，买房人对房企普遍不信任，各地收紧预售资金监管，债权人要求提前还贷等，市场风向逆转后如惊弓之鸟。

正常经营的优质房企，也深受冲击。更可怕的是，“谣言”很可能会变成扰乱房企阵脚，甚至击垮他们的“灰犀牛”。拒绝谣言，善待他们积极应对流动性的一切努力。

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“去金融化”乱局，风险叠加之源

5年前，最高层定下“房住不炒”这一国策。很多人将信将疑，但放眼这五年，尤其是今年，调控加码次数创历史之最，11月70城新房几乎普跌，没人再怀疑这股决心。

对“房住不炒”，大家已烂熟于心，背后的深层含义，又是否全懂？实际上，就是为了挤出投机或投资需求，实现住房市场“去金融”属性。

过去房价“单边上涨”，买房投机“可套利”，需求活跃，加上“预售制”，刺激房企规模加杠杆扩张，再配合高周转，房企及行业规模“雪球”越滚越大。

这促成了房地产作为支柱产业，在过去很长时期对稳定国家经济乃至推动经济发展“功不可没”，其实各方都是受益者。

2016年是一个重要节点，国家号召全国“去库存”，不仅楼市，还有钢铁、水泥等所有产能过剩行业。当然，楼市最受关注，在不断降息以及三四线棚改货币化刺激，房价随着城市板块轮动先后开启“主升浪”。

时隔半年，楼市“去库存”显效，甚至个别热点城市库存一度告急，引发房价过热，新一轮限购等调控从京、沪等一线城市席卷全国。

重点、热点楼市房价一度陷入“越压越涨”怪圈，但进入2019月6月，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛“炮轰”房地产，必须正视一些地方房地产金融化问题。

近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

该年7月份，中国社科院发布《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》报告，首次预警楼市对经济净贡献由正转负，挤出大于带动，揭示房地产衍生出市场风险、金融风险和财政风险。

2020年底，郭树清在署名文章《完善现代金融监管体系》上明确说“房地产是现阶段我国金融风险最大的‘灰犀牛’”。

大家也看到，新调控一反常态，从抑制购房需求到禁止房企扩表。去年8月，监管层出台“三道红线”。万科郁亮说，地产游戏规则改变，一切从零开始。去年底，又出台银行房贷集中度管理新规，对房贷额度明确限制。

年初以来，蓝光、恒大等先后债务暴雷，虽都是个案，但几个月发酵后，整个行业却陷入“缺血”危局，市场各方始料未及。

传统的楼市“金九银十”，今年惨遭“滑铁卢”，房企本想降价跑量，却遭各地“限跌令”围堵，11月以来销售下滑更厉害，项目预售监管账户上有大笔钱，看它躺在账上却难以调拨，新力、花样年、当代等“绿档”房企相继爆雷，内房股集体上演“股债双杀”。

一夜之间，房地产市场信心崩塌。更可怕的是，又多半受市场传言之扰，风险叠加，运营正常的头部房企，也深受其害，甚至被错杀，最典型的是世茂。

央行金融市场司相关人士曾坦言，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应合理支持的新开工项目得不到贷款。

近日，中国社科院房地产金融研究中心主任尹中立撰文痛批“三道红线”执行僵化，“本来设置了三年过渡期，但不少金融机构在执行过程中一刀切，把未满足三条绿线的房地产企业贷款完全停止，甚至出现提前抽贷的现象”。

近日，清华大学教授魏杰在公开场合说，“抑制房地产的资本属性，在做的过程中有些地方过度，损害了房地产的消费属性”。

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当务之急：消除循环梗阻

房地产市场，从过去“多赢”到当前显露“多输”端倪，已说明部分调控政策制定之初对市场风险化解明显估计不足，又操之过急，适得其反。

从相关数据看，我国房地产直接和间接对GDP的贡献度在30%左右，贡献约40%的财政收入、约20%的社融存量，构成约60%以上的家庭资产等。

前11个月，全国房地产开发投资增速已降到6%，主要是受制于“新开工面积增速持续下行，同比下降9.1%”的拖累，背后是房企普遍缺钱，要保命。

特别是民营房企，下半年以来普遍不想拿地，造成各地土拍大面积流拍及无溢价。前11个月，全国100个热点城市卖地4.05万亿元，比2020年同期下滑7.4%，非热点的三四五线城市更恼火。

当然，这里还未说房企裁员、商票逾期或久拖不付现金波及上下游企业生存等，可谓“牵一发而动全身”，因为房地产太重要了，这时候又能如何做到“三稳”（稳房价、稳地价、稳预期）？

这还得看“顶层设计”。经济下行压力加大，新一轮“稳增长”来了！12月以来，高层会议要求明年经济“稳字当头、稳中求进”，“继续做好‘六稳’、‘六保’，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间”。

具体落实上，“解铃还须系铃人”。12月15日，央行降准0.5个百分点，投放1.2万亿新增流动性。银行间市场11月下旬召集部分房企讨论发债，早有铺垫。

从目前看，特别是房地产调控系统性“纠偏”，与市场的期盼仍有距离，楼市成交仍然很冷，更多优质房企无法再融资，很多权威专家“心急如焚”。

尹中立说，房地产市场的当务之急是消除循环梗阻。有关部门应重申，在落实“三线四档”政策过程中，防止层层加码，对于没达标的企业要明确三年的过渡期。对于商业银行房地产金融集中度管理，也要循序渐进，防止房地产金融的过度紧缩。

近期，湖南衡阳、江苏海安、重庆万州等19个地方出台松绑限购、补贴购房等鼓励性“救市”新政。多地银行针对个人购房贷款利率也开始明显下降，放款周期有所加快。很显然，这将直接呼应“更好满足购房者的合理住房需求”。

11月下旬起，以成都为首的重点城市率先出台“提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度”等，很好地探索出“促进房地产健康发展与良性循环”的有效路径。

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民企融资破冰，自救者得救

中信证券研究团队分析认为，随着各项政策力挺楼市复苏，房地产行业金融风险外溢将告一段落。

目前，房企再融资“适度”松动，金融监管应是抓住了“牛鼻子”。保利、铁建、建发等央企、国企，以及龙湖、金地等个别民营房企，近期在银行间发债较为通畅。

难的是，在证监会体系下，沪、深交易所的公司债发行。12月17日，深交所披露碧桂园发行“21碧地04”公司债，4年期，募资10亿元，发行利率6.3%。

相比“21碧地04”利率4.33%、“21碧地02”利率4.8%、“21碧地01”利率4.8%，碧桂园最新这笔债发行利率明显高出不少，但作为民企已非常不易，也极大地提振了地产圈的整体信心。

实际上，年内碧桂园的三笔公司债发行，都是年初拿到证监会139亿元公司债发行批文的分期产品。

相较而言，旭辉12月14日申请8.42亿元公司债，在公司债渠道更显“破冰”意义，主要基于这是新债申请，且在上交所显示“已受理”。从旭辉发债看，给更多房企以借鉴，即必须“未触发”五大综合指标。

一、最近一年末总资产低于200亿元；

二、最近一年营收低于30亿元；

三、最近一年扣非后净利润为负；

四、扣除预收款后资产负债率超65%；

五、非一二线城市占比超50%”。

特别是“扣除预收款后资产负债率”，对很多一线房企来说，去年底刚低于70%红线，发债难度不小。与其等宽松窗口，不如主动出击，一边自救，一边去杠杆。

近期“被误伤”最严重的，是房企10强的世茂集团，三道红线“零踩线”，财务稳健，但近期，从信托展期传闻到上海“退房”事件，到物管资产内部优化整合，以及多位高管晋升及重划职权，传闻与误读结合债务被无限放大，股债双杀，非常被动。

从安信证券这张图看，12月初至明年1季度末，境外债到期较多的是富力、禹洲等房企，世茂集团到明年上半年末都无外债到期压力。

实际上，在房地产金融行业，信托展期再正常不过。近期，阳光城境外债成功展期，说明管理层以切实的行动得到了投资人的极大谅解，以和衷共济，共克时艰。

目前，世茂手上还未出现任何一笔公开债务违约，同时外界也看到公世茂高层积极推动配股融资、出售香港核心物业“补血”等，稳定了公司正常运营，也就更能保障股债投资人、购房者、上下游企业等各方利益。

中金公司研报指出，最高层政策态度已明朗，后续政策力度可预期，从环比意义而言，最差的时候可能即将过去。安信证券首席经济学家高善文则较乐观，认为房地产行业最坏时机已过去，应该可以避免此前担心的“硬着陆”。