“不死鸟”富力：违约近在咫尺，7.25亿美债“展期”大博弈

2021-12-16 10:25

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

2021年，楼市已进入收尾，但对房企来说，“爆雷”估计会成为年度最热词汇。

或许，这是自“98房改”以来，身处地产圈的人感到极为不可思议，也想都不敢想的。

就像在大家思维里所一贯认为的，“房价只有单边上涨而不可能下跌”一样，如今看看，最近三个月70城房价，特别是刚公布的11月房价，已冷到仅有9城新房上涨。

预期一旦形成，趋势就很难短期逆转，除非再磕上一副猛药刺激，但这似乎又不符合“房住不炒”的现实大基调。

房价普遍滞涨及下跌，背后必然是楼市成交“萎缩”，在地产再融资无明显实施普惠的情况下，更多房企的现金流构成只有“经营性净现金流”持续回正，且持续向好。

也就是说，多数房企必须减少拿地等经营性资本净支出，而奋力扩大房地产销售回款等经营性净流入，但这条资金回流通道受楼市寒冬影响也非常恼火。

昨晚，“广州房企”合景泰富对外披露：2021年11月，取得全口径预售额75.88亿元，同比下滑38.1%，而预售面积同比下滑40.8%。

与之相比，大本营同在广州的富力地产，日前披露今年11月公司并表范围内取得总销售额83亿元，相比去年同期披露公司权益总销售额146亿元，无疑是直线暴跌。

去年8月监管层出台“三道红线”后不久，舆论上来就开始质疑包括恒大、富力等一批“网红级”高杠杆一线房企。

蹊跷的是，年初蓝光最先爆雷，几个月后恒大爆了，实力陷入商票风波，进入8月阳光100也爆了，到9月下旬，新力、花样年、当代置业等也集中爆雷。

富力，在坊间俨然成了一只“不死鸟”。业内曾分析说，与其他极为脆弱的爆雷房企相比，富力手上有酒店、商业等优质自持物业，位于一二线城市，可以抵押腾挪。

12月初，富力向美国黑石出售广州国际机场富力综合物流园30%股权，将套现约12.63亿元，这是继年初富力出售70%股权后的一次彻底退出，足见其现金流饥渴。

要知道，近些年，一二线城市周边物流地产可谓“炙手可热”。何况，富力这个综合物流园位于广州国际机场，占地1470亩，目前已落成高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施也已落成，还有未开发仓库净用地约210亩。

即使如此卖力兜售，也面临时间的不确定性。12月13日，富力宣布受包括但不限于物业估值报告等完成需要时间，公司寄发出售广州空港物流园30%股权的通知函将延长到2022年1月31日或之前。

昨晚，富力地产官网对外披露了一条公司美元债“展期”的征询公告，让人疑惑的是，公告只有英文版而无中文版，外界猜测此举或是为避免引起财经舆论更多关注。

也就是说，富力拟回购“要约收购”公司明年1月到期的7.25亿美元、5.75%优先票据，并征求现有票据持有人同意对现有票据条款建议修订，展期到明年7月中旬。

按富力的征询方案，债券持有人可选择以原价卖出变现，但只能卖所持票据的50%；也可以选择全部卖掉，但卖价将是原价的83%。

也就是说，富力现在“无力”到期全额回购，债权人要想获取更多收益，就只能暂时牺牲到期债权的现金兑现，否则只能折价。

问题是，也保不准这些债权人头脑一热，全部要求折价卖出，届时富力是否已做好兑付的准备？

今日上午10点钟，富力将举行投资者电话会议，说明票据要约回购及展期细则，这将是一场关键性的利益博弈。

富力亦坦言，若要约收购及同意征求失败，公司可能无法在明年1月13日到期全额赎回7.25亿美元债。

亿翰智库分析说，富力作为红档企业， 2019 年首先表示要暂缓拿地，投销比从28%降至18%，随后于2020年初提出降负债，2021年上半年投销比仅为4%，且88%为城市更新项目，截至2021年6月底，依然三线飘红。

前11个月，富力取得销售收入约1121.7亿元，按年初1500亿元销售额目标计算，仅完成全年目标约75%，或与最近几个月行业整体低迷及公司销售额不济密切相关。