罕见！广州合景“调整”中报现金流，曝经营净流水“转负”

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探

敏感时刻，有大型房企在财报数据上动“心思”。这到底要说明什么问题？

12月22日，广州合景控股集团发布公司2021年中报更正说明，对房地产金融行业熟悉的人来看，这绝非一件寻常之事。

广州合景控股集团，就是“港股上市房企”合景泰富集团在内地的开发实体及发债融资主体。最近，舆论关于合景泰富的消息比较多，也非常敏感。

此次广州合景对今年中报更正的，主要是公司现金流量表的经营现金与融资现金现金构成部分，“对部分在筹资活动产生现金流列示的关联资金往来，调整至经营活动产生的现金流列示”。

调整前，广州合景上半年经营净现金流为正，且比去年大幅度净流入，而今年下半年以来，金融监管层对房企在“三道红线”硬约束基础上增加“拿地销售比”40%红线及要求经营净现金流必须为正。

此外调整前，广州合景上半年融资净现金流为负，这意味着该大型房企在积极响应号召还债，加速去杠杆。

调整后，广州合景上半年现金流构成明显大变，经营净现金流“转负”，且相比去年大幅度恶化，而融资净现金流由去年-176.6亿元转为54.5亿元，主要是融资流入近百亿。

广州合景还强调说，上半年合并范围现金及现金等价物净增加额保持不变，此次变更不影响企业的经营情况和偿债能力，对投资者权益无重大影响。

然而，在外界格外看重房企“现金流构成”的今年，如今前后“大变脸”，让外界不得不重新审视这家房企。

截至今年6月底，广州合景账上货币资金315.6亿元，比去年底略微减少10亿元，有息负债余额402.57亿元，短期借款3.12亿元，一年内到期有息负债77.44亿元，从账面数据看确实短期偿债压力不大。

注：广州合景存量公司债一览表

但今年以来，外界对广州合景 及母公司合景泰富的质疑，主要集中在其暗藏较大规模的“明股实债”。

截至今年6月底，广州合景总权益666.2亿元，归母权益322.27亿元，少数股东权益高达343.94亿元，与去年底归母权益298.26亿元、少股东股东权益275.6亿元相比，后者已超过前者，说明合作项目大量增加。

但从今年上半年看，广州合景的合并利润表项下，公司两类权益与对应的利润分配却极不相称，这常被外界质疑藏匿“明股实债”的最有力证据。

作为广州合景的母公司，合景泰富的情况与此极为类似，此外公司应收款融资及信托融资也被外界质疑其存在规模不等的“表外负债”。

就境外债而言，从安信证券这张图看，12月初至明年1季度末，境外债到期较多的是富力、禹洲等房企，合景泰富一部分集中在这个区间，但更多集中在明年三季度。

从一份针对房企偿债压力测试的研报看，到明年底前，到期压力较大且境外债占比较多的主体，集中在荣盛、中梁、华南城、绿地等。合景泰富有息债务343.4亿元， 明其中境外债40.5亿美元，年底到期债务近百亿，到期压力29%。

从销售端看，今年11月份，合景泰富取得预售额75.88亿元，同比减少38.1%，今年前11个月取得预售额937.05亿元，同比增长3.3%，按2021年销售目标1240亿元计算，完成率约75.56%。

当然，合景泰富近几个月的销售业绩遭遇重挫及年内低增幅，在当前行业中也较为普遍，随着高层出台利好楼市的政策，对各大房企接下来的销售额触底反弹将有一定的支撑。

但在房地产“再融资”对民营房企没大范围放开之际，他们仍需加大销售及抢回款力度，以确保公司的经营安全。