粤系两大房企反目：对赌中侨中心落空，3.5亿预付款打水漂？

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探

如今，楼市下行程度超乎了很多人的预期，即使那些擅长资本运作的“金主”大鳄们，在金融交易设计上装上“保险阀”，看似天衣无缝，也难逃厄运。

昨晚，广州“地产国企”珠江股份公布了一则诉讼内容，将状告同处广州的“地产民企”中侨置业投资控股集团（以下简称“中侨置业”），立刻引起圈内人热议。

这种诉讼的焦点，是“合肥中侨中心”超级综合体项目，即珠江股份向中侨置业合肥该地标级项目“注资”，具体是接盘安徽中侨置业投资公司约49.3%股权。

按合同约定，2017年初，双方正式签下项目公司股权交易协议，即珠江股份以5亿元收购上述约49.3%股权，其中须在合同生效后5个工作日内兑现预付款3.5亿元。

这里涉及一个巧妙的“对赌”机制，本身就是一场利益博弈：

其一，协议签订起3年内，合肥中侨中心项目销售业绩达到去化率≥80%、已销售部分的税后销售利润率≥40%，经双方书面确认后15个工作日内完成股权转让变更登记，已支付的3.5亿元预付款转为股权转让款，另支付1.5亿元剩余款。

其二，若合肥中侨中心项目销售去化率及税后利润率不及预期，本次股权转让终止，双方解除本合同，中侨置业须15个工作日内退还预付款3.5亿元，并支付经济补偿金。

其三，经济补偿金的计算方式：（1）5000万元预付款，按本金5000万元、年利率12%计算；（2）3亿元预付款，按照本金3亿元、年利率12%计算”。

注意！年利率12%，这比2016年同期及此后以来的房地产信托融资利率还高出不少，这注定是一场“高收益、高风险”的资本对赌游戏。

如上系列条款所述，珠江股份按约定支付了上述3.5亿元股权预付款，但蹊跷的是，2020年9月双方又签下股权质押合同，将中侨置业所持安徽中侨1亿元股权（即安徽中侨49.29%股权）质押到自己名下。

这显然那是珠江股份的“补救”与“自保”行动，相比合肥中侨中心项目业绩对赌3年期限，上述股权质押滞后了8个月，已说明该项目业绩不及预期。

珠江股份公告说，股权转让合同签订至今已满3年，合肥中侨中心项目业绩不符合对赌预期，未满足《股权转让合同》第一条的约定，其曾与去年4月通知中侨置业解除股权转让合同。

注意！珠江股份针对“股权转让预付款3.5亿元，以及按合同约定支付经济补偿金、违约金”上对中侨置业用了“请求”一词，足见其已陷入“被动”局面。

果不其然。珠江股份公告说，中侨置业收到《解除股权转让合同通知书》，至今未退还上述款项。

有业内人士调侃说，“这年头，房企融资紧张，追债的都成了‘孙子’，被追债的都成了‘大爷’。逢年过节，银行行长都得亲自问候一下，你得好好活着”。

珠江股份认为，中侨置业拖延退还款项的行为严重侵害了其合法权益。另透露，据评估结果，中侨置业质押给其的安徽中侨约49.3%股权价值约6.1亿元，显然高于此前的3.5亿元预付款。

问题是，法院最终是否会确实认定双方的股权转让合同条款“有效”，直接事关珠江股份的3.5亿元预付款及其经济补偿金，如果“有效”，中侨置业却无力偿还，珠江股份在安徽中侨的约49.3%股权虽有6.1亿元的评估值，但能否按这个价钱套现？

中侨集团官网披露，合肥中侨中心是其全资独立开发的大型地产项目，是继在广州、深圳、东莞、成都等大中城市开发商住面积近千万平方后的又一力作。

据悉，合肥中侨中心项目号称是“离市政府最近”的商业地产项目，总占地4.3万方，总建筑面积24.8万方，由三栋超甲级写字楼、合肥首创轻奢体验式商业街、五星级酒店及10000平米的屋顶公园组成。

这不难看出，合肥中侨中心项目全部都是商办与酒店业态，“离市政府最近”就很牛吗？如果是住宅大盘，肯定能火的一塌糊涂，如果是超级商业体，显然不一定。

据乐居曾统计报道，仅2018年一年，合肥体量大于5万方的商业中心有14家开业，2019年9家大中型商业体开业，截至去年4月，合肥开业或即将开业的大中型商业综合体有72家，整个2021年合肥商业将有8大商业综合体。

2017年至2018年，合肥这座城市的住宅新房售价曾如坐上“火箭”一般，被冠以“房价四小龙”之一，分外热闹，商业体也同步“井喷”，在大基建、房地产大跃进之下，合肥GDP一路高歌猛进，去年，合肥市GDP总量刚破万亿。

有“国家科学中心”等战略倾斜，以及大众安徽、蔚来等汽车产业落户合肥，合肥这座新兴城市，犹如打了“鸡血”一样，房地产狂奔。