为何越控制房价，房地产巨头的利润越高？

文/邓元杰

自2016年10月初的房地产有史以来最严厉的限购、限贷、限买以来，迄今已经一年半多了。搞到现在，很多一二线城市的房价属于“倒挂”，也就是新房的价格比周边二手房低。

按说在这种情况下，房地产企业的日子应该很难过才对。但如果我们看那些地产巨头2017年的年报和今年一季报就会发现，事实并非如此。很多地产股的日子很好。

下表显示了万招保金、绿地控股、恒大、碧桂园、融创中国去年和今年一季度的情况。

从表中可以看出，2017年，所有房地产巨头的利润增速，都快于营收增速。

那么，为什么越控制房价，房地产巨头的利润越高呢？

在严厉限购限贷的时代，房地产商又是怎么实现营收和利润高速增长的？这个一定要结合宏观环境。

首先，2017年全国房地产销售面积继续增长。

2017年商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%，虽然增速下降，但仍然是增长的。

其次，在去杠杆的环境下，房地产公司正在日益分化，拿地和销售都向头部集中。

按销售额来衡量，目前我国房企TOP5是碧桂园、万科、恒大、融创、保利，TOP6到10的是绿地、中海、龙湖、华夏幸福、绿城。

虽然在去杠杆的环境下，所有公司都更难得到低息资金，但巨头们资源雄厚，还是相对容易一些，实在不行可以在海外发美元债。因此巨头们更容易得到资金，资金成本也相对较低，更容易拿地、建房和销售，利润也更高。因此这些房地产巨头的业绩和前景基本不用担心。

第三，三四线城市的房价大幅上涨，一二线城市的偏远地区热销，给巨头们提供了充足的利润。

由于一二线房价大涨向三四线蔓延，去年三四线房价也有明显上涨。而一二线虽然限购限贷，但城市化仍然在进行之中，新房供应少，买盘反而相对较多。随着城市扩大，偏远地区不偏了，房价和市中心相比也比较便宜，这位房地产商提供了巨额利润。而市中心的房子由于限价，价格也出现了倒挂，富豪们纷纷抢购，极大缓解了地产商的资金压力。

而随着我国M2继续增长，人们继续涌入大城市，以及新房供应速度的逐渐减慢，国家又强力压制价格，所以进入2018年以来，一二线城市的新盘频频出现“秒光”。

买1000多万的房子还要疯抢，有钱人很多啊。或者说，社会的贫富差距很大。有钱人已经有了几十套房子，他们每个月的租金可能在百万左右，这样积攒一段时间，换个城市买房非常轻松。

房屋销售面积、新开工面积、施工面积的增速，2017年都在减少，如下所示。

可以看出，它们的增速已经降为个位数。进入2018年，趋势还在继续。今年1~2 月的商品房和住宅的新开工面积，分别同比增长 2.9%和5.0%，较去年12月份下降5.7%和2.8%。1~2 月的商品房和住宅的施工面积，分别同比增长1.5%和1.8%。更严重的是竣工面积，今年1~2 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比下降12.1%和17.1%。

如果看看住宅累计开工但还没有销售的库存情况，恐怕更为严峻。

可以看出，去库存确实很有效果。这个趋势在2018年得到延续，现在三四线城市的去化周期18个月左右，二线城市10个月，而一线城市甚至不足两个月！

这正是人们疯狂在一二线抢房的原因。

在这种情况下，房地产巨头们相比于其市值的库存越多，尤其在一二线的库存越多，则公司的前景越光明。在执行“住房不炒”、大力提供长租房方面，也更有实力。

思 考 题

控制房价，房企利润反涨，你会选择买房还是持有房地产股票