马跃成 
最近，好多东西都在涨价，牛奶涨价、鸡蛋涨价、猪肉也涨价。但是，房价开始下降了，并且下降的幅度还真不小，坚挺的房价怎么突然软了呢？有报道称，石家庄部分项目已经开始打7折卖房，房价基本上跌回了2017年初的水平，也就是石家庄的房价基本上回到了本轮房价上涨之初的水平。
另有消息说，9月6日晚十点恒大连夜召开营销大会，并宣布要启动全国楼盘7折促销计划。早在2月份疫情期间，恒大曾搞了一个网上全民卖房活动，那时最高的也就是75折卖房，并且还是部分楼盘，但是，当时搞了一个多月，房价就逐步恢复到原来的价位了，这个活动也就不了了之。
降价卖房是恒大屡试不爽的一个营销手段，去年3月，恒大曾宣布所有在售，住宅、公寓和写字楼全部9折优惠，商铺8折优惠；去年8月份，恒大宣布旗下500多个楼盘全面降价促销，新盘9折，尾盘低至8折。
但是，也有一个现象，就是恒大每次降价，显得都挺孤单，也就是说没有带动其他公司跟上来，或者说，没有带动行业掀起一波降价潮。我们记得，早年万科的降价，总是能在业界掀起不小的风波，万科一句“活下去”都能成为楼市降价的理由。难道，恒大比万科的影响小？还是说，恒大的降价幅度还不够大？
一个可能的原因，就是，恒大的降价搞得太多了，几乎不断的降价活动，就让人感到这成了一种营销手段。自然也就不会让其他的公司，跟着降价了。你降价之后的房价比别人还高，人家怎么能跟你跑？
但是，这次恒大房价降到7折，好像是来真的了，比疫情期间的价格还要低，也说明，这次应该是动了心的。或许这也是楼市的一个信号、从上半年的销售业绩看，恒大仅次于碧桂，排名第二。因此恒大的这次降价，如果放在当前背景下，其实更像是房地产行业现状的折射。
前些天，有关部门召开房地产企业座谈，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即业界俗称的“三道红线”。这“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。“三条红线”意味着融资紧箍咒突然收紧，这对于此前通过“高杠杆”实现快速发展的房企而言，压力不不言而喻。
2019年的统计显示，50家房企中，一大半的房企资产负债率超过80%，其中，融创中国、碧桂园、万科、恒大等部分龙头房企的资产负债率较高，值得关注。在资产负债率的排行榜中，建业地产的资产负债率攀高，截至2019年末，资产负债率达到91.25%，成为50家房企中资产负债率最高的。2019年，建业地产的销售额首次突破千亿元，销售额同比大增近四成，但是，伴随着规模的快速扩张，高负债成为建业地产不得不面临的问题。
另有消息称，2020年上半年，绿地控股营收同比增加4.17%，归母净利润同比下降10.77%，此外，该公司净负债率高达180.3%，债务压力较大，统计数据或许有不同，排名或许无虞，但业绩已然走低是不争的实事。
另据统计，恒大的不少债务指标“超标”：现金及现金等价物/一年内到期短期有息债务比值不到0.5，即意味着恒大可自由调配的资金不到有息债务的一半。因此恒大或考虑到监管红线的问题，降价促销加速回款，可以一定程度降低负债率。恒大已经表示，下半年将继续以最大决心和力度降低负债：一方面，加大销售和销售回款，今年内部销售目标是8000亿元；另一方面，严格控制土地储备规模，力争平均每年减少3000万平方米，土地储备每年负增长，可以节约一定资金。
由于一季度疫情影响，年度销售目标难以达成，为了弥补销售缺口、争取更多的市场份额，以价换量成了当下大小房企的最优选项。数据显示，2020年1-6月份，超过90%的房企没能完成半年度销售目标，其中包括万科、龙湖、碧桂园、融
有业内人士分析，预计未来几个月，房企会加紧促销卖房回笼资金，以使企业经营面保持平稳。对中小房企或没列入监控和试点的企业也将产生间接的威慑作用。另外，融资新规也是对融资激进型房企的警示，通过对房企有息债务规模进行精细化管控，间接引导土地市场逐步回归。降价潮，或许就要来了，内循环，也需要房地产去库存，不过这次是降价去库存。【本文由“马跃成”发布2020年9月9日】
