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蛋壳事件暴露了中国楼市的死结

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马跃成马跃成 2020-12-23 12:34:09 1959
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结构问题决定蛋壳模式暴雷是早晚的事

蛋壳模式暴雷了,开始的时候是部分地区出现问题,当时他们还死不承认,最后有关部门介入调查,其背后的黑幕才被揭露出来。同期,还有其他的一些小中介公司发生跑路事件,原因也是大同小异。

蛋壳模式就是零买整卖的模式,最多的时候,号称有几十万套房源,上百万租客。由于这个方式的特点,要玩起来,必须搞大,才能掩盖漏洞。那么怎么能把游戏玩起来呢?自然就是靠经济手段,就是让出租的人感到能多挣钱,这样才能收到更多的房源。

同时,让租房的人花更少的钱,那就是房租要便宜,这样才能吸引更多的租客。高价收房,低价出租,这个生意让双方都看到便宜,肯定能做起来,但是,也肯定做不下去。

虽然说,暴雷是早晚的事情。但是,亏本的买卖,蛋壳为什么还要做?因为他们想玩的也是资本游戏,这个游戏也是一个挺危险的游戏。资本的问题,从共享单车、滴滴打车等产业开始,越搞越大,越高越多,似乎成了互联网时代的一个必选模式,百战百胜。

不过按照蛋壳的规定,租客可以低价租房的一个条件就是要整付一年的租金,或者是交一押三,而给房东的房租他们可以一月一付,这样就可以形成大量的资金池,这个资金池就是他们盈利的渠道。

但是,由于由于蛋壳的租客多是刚刚大学毕业的年轻人,要整付租金可能就存在困难。但是,别怕,蛋壳准备了好了,自己没钱没关系,蛋壳可以帮助贷款。就是说,租房贷,这个就把年轻人都给栓护住了。

这个游戏玩起来,资金量就大了。但是,也只有资金量不断增加,就需要不断地累积客户,就像不断地吹泡沫一样,一旦泡沫停止,很快就破裂了。所以,这个游戏注定是玩不下去的。

我们注意到,前几天的经济工作会议,重点提出了建设租赁租房的问题,可以预见,在2021年,甚至在十四五期间,租赁住房将有一个大的飞跃。

这个事情的提出,应该与蛋壳暴雷有一定关系。

在中国,其实搞租赁住房是不划算的,主要是房价太高。

像北京楼市,一套一居室的小房子也要500万,但是,租金最高也就是4500元每个月,一年的收入就是5万元左右,年收益率,也就是1%,但是,贷款利息一般在6%左右,一年的房贷利息,就是30万元。

因此,如果,按照合适的投资回报,就是说,每年的租金收入要到30万才能平衡,也就是说,每个月的租金最少要达到2.5万才收支平衡。如果把机会成本算起来,就是说,每个月要3万以上的房租收入才能说不亏本。

反过来说,如果,每年的租金只有5万元,那么房价应该在80多万元才行,这与现实的差距太大了。如果按照合理的房租计算,投资房产能够盈利的话,房价就不能超过80万元。

这就是中国楼市的一个真实情况,蛋壳事件把这个问题暴露无遗,蛋壳的房源都是来源于社会收集,不是自己投资,就是这个原因。不是不想投资,是没有办法投资。

而蛋壳就是玩的这种空手套白狼的游戏,套住了,就继续序做下去,泡沫就能吹下去,套不住的时候,泡沫就破裂了。

前年的时候,李嘉诚从内地大举撤退,套现了大量的资金,作为一个成功的房地产超人,缘何面对中国快速上涨的房价机会,而选择急流勇退,就是因为,他看到了风险。投资房价上涨这个游戏,是玩不下去的。

于是,李嘉诚在内地退出后,转身到英国投资公寓项目,公寓回报率不会很高,但是,比较稳定,这就源于房价的稳定。

地产商人潘某也提出过类似的观点,他说,在中国投资搞公寓出租,不能盈利的原因,就是房价和租金倒挂的厉害。他说的还是挺实在的。

最近这几年,我们也看到有些开发商,开发了一些公寓出租的楼盘,这些其实不能说是开发商的投资,而是政府在土地出让时候提出的一个条件,就是开发商拿地,要有自持部分物业。但是,这些项目,也是鸡肋,租金高了没有要,租金低了就赔钱。这就是中国房价、房租的关系。

开发商没有动力搞公寓出租,所以,政府才在经济会议上正式出场,未来可期。【本文由“马跃成”账号发布于2020年1月23日】


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