马跃成 
结构问题决定蛋壳模式暴雷是早晚的事
蛋壳模式暴雷了，开始的时候是部分地区出现问题，当时他们还死不承认，最后有关部门介入调查，其背后的黑幕才被揭露出来。同期，还有其他的一些小中介公司发生跑路事件，原因也是大同小异。
蛋壳模式就是零买整卖的模式，最多的时候，号称有几十万套房源，上百万租客。由于这个方式的特点，要玩起来，必须搞大，才能掩盖漏洞。那么怎么能把游戏玩起来呢？自然就是靠经济手段，就是让出租的人感到能多挣钱，这样才能收到更多的房源。
同时，让租房的人花更少的钱，那就是房租要便宜，这样才能吸引更多的租客。高价收房，低价出租，这个生意让双方都看到便宜，肯定能做起来，但是，也肯定做不下去。
虽然说，暴雷是早晚的事情。但是，亏本的买卖，蛋壳为什么还要做？因为他们想玩的也是资本游戏，这个游戏也是一个挺危险的游戏。资本的问题，从共享单车、滴滴打车等产业开始，越搞越大，越高越多，似乎成了互联网时代的一个必选模式，百战百胜。
不过按照蛋壳的规定，租客可以低价租房的一个条件就是要整付一年的租金，或者是交一押三，而给房东的房租他们可以一月一付，这样就可以形成大量的资金池，这个资金池就是他们盈利的渠道。
但是，由于由于蛋壳的租客多是刚刚大学毕业的年轻人，要整付租金可能就存在困难。但是，别怕，蛋壳准备了好了，自己没钱没关系，蛋壳可以帮助贷款。就是说，租房贷，这个就把年轻人都给栓护住了。
这个游戏玩起来，资金量就大了。但是，也只有资金量不断增加，就需要不断地累积客户，就像不断地吹泡沫一样，一旦泡沫停止，很快就破裂了。所以，这个游戏注定是玩不下去的。
我们注意到，前几天的经济工作会议，重点提出了建设租赁租房的问题，可以预见，在2021年，甚至在十四五期间，租赁住房将有一个大的飞跃。
这个事情的提出，应该与蛋壳暴雷有一定关系。
在中国，其实搞租赁住房是不划算的，主要是房价太高。
像北京楼市，一套一居室的小房子也要500万，但是，租金最高也就是4500元每个月，一年的收入就是5万元左右，年收益率，也就是1%，但是，贷款利息一般在6%左右，一年的房贷利息，就是30万元。
因此，如果，按照合适的投资回报，就是说，每年的租金收入要到30万才能平衡，也就是说，每个月的租金最少要达到2.5万才收支平衡。如果把机会成本算起来，就是说，每个月要3万以上的房租收入才能说不亏本。
反过来说，如果，每年的租金只有5万元，那么房价应该在80多万元才行，这与现实的差距太大了。如果按照合理的房租计算，投资房产能够盈利的话，房价就不能超过80万元。
这就是中国楼市的一个真实情况，蛋壳事件把这个问题暴露无遗，蛋壳的房源都是来源于社会收集，不是自己投资，就是这个原因。不是不想投资，是没有办法投资。
而蛋壳就是玩的这种空手套白狼的游戏，套住了，就继续序做下去，泡沫就能吹下去，套不住的时候，泡沫就破裂了。
前年的时候，李嘉诚从内地大举撤退，套现了大量的资金，作为一个成功的房地产超人，缘何面对中国快速上涨的房价机会，而选择急流勇退，就是因为，他看到了风险。投资房价上涨这个游戏，是玩不下去的。
于是，李嘉诚在内地退出后，转身到英国投资公寓项目，公寓回报率不会很高，但是，比较稳定，这就源于房价的稳定。
地产商人潘某也提出过类似的观点，他说，在中国投资搞公寓出租，不能盈利的原因，就是房价和租金倒挂的厉害。他说的还是挺实在的。
最近这几年，我们也看到有些开发商，开发了一些公寓出租的楼盘，这些其实不能说是开发商的投资，而是政府在土地出让时候提出的一个条件，就是开发商拿地，要有自持部分物业。但是，这些项目，也是鸡肋，租金高了没有要，租金低了就赔钱。这就是中国房价、房租的关系。
开发商没有动力搞公寓出租，所以，政府才在经济会议上正式出场，未来可期。【本文由“马跃成”账号发布于2020年1月23日】
