马跃成 
自从银保监会主席郭树清提出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”以来，政府层面对房地产企业风险的控制明显加强了很多。最具代表性的就是银保监会提出的三道红线。三道红线出来以后，这就是死杠杠，只有把有关数据对照一下，就很清楚了。
一份统计数据显示，踩到红线的房企竟然达到42家，橙色的有23家，黄线的53家，绿色仅45家。显示安全的企业只有27.6%，存在问题的占到了72.4%，极度危险的三项全部踩红线的企业达到了25.8%。占到四分之一强。房地产在前几年给地方政府带来巨大利益之后，现在成了地方政府的很大负担。
河北省最大的两家房企，一个是卓达集团，因为信贷危机全面崩盘，董事长也自动投案。而华夏幸福，也位列极度危险的红线之内。据“雪山财金”报道，2020年，34家千亿规模房企的10月份经营简报中，有29家销售实现同比增长，仅华夏幸福、中国铁建、碧桂园、绿地控股和融信中国5家房企销售额同比下滑，其中华夏幸福降幅最大，达48.59%。
在PPP模式下，华夏幸福上半年的财务数据更是连踩“三条红线”。
其资产负债率为83.14%，而在剔除1255.52亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍达到77.46%，依然高于70%的红线。
2020年上半年，短期债务达到873.39亿元，占比达到43.12%的较高水平。长期债务达1152.21亿元，总债务规模同比增长14%。
而在净负债率方面，2020年上半年达到191.85%的水平，大幅超过100%的红线。
值得注意的是，与一般的房地产企业不同，华夏幸福以产业园区为主要发展模式，因此，备受地方政府的欢迎。其最成功的项目就是固安县的工业园区，房地产项目以孔雀城最为著名。不过，近几年来其产业新城开发业务发展缓慢，房地产开发规模增长较快，2019年房地产开发占比占到营收的63.4%，成为主要营收来源。华夏幸福也就蜕变成一家以房地产开发为主的企业。
随着“三道红线”政策实施，房企融资环境再度进入收紧阶段，“去杠杆、降负债”成为多数房企今年剩余时间的主要任务之一。如果三道红线全部踩中，房企的有息负债就不能再增加；踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。
这无疑是对像华夏幸福这样的的高风险企业致命的一击，还能还债不能借债，只能减少债务，不能增加债务负担。这对资金密集型的开发企业来说，实在是太难了。
根据“三道红线”的指标定义，对现阶段的房地产企业来说，要完成对新规的达标，在融资杠杆、流动性水平的管控上仍有许多的工作要做。长期以来房地产企业都是依赖“高周转、高杠杆、高负债”的发展模式，对于现金流的要求非常高。根据南都大数据调研，我国76家房企一年内到期的有息负债超过2.5万亿，约占有息负债总额的35%。其中一年内到期有息负债超过1000亿元的有4家：恒大、融创、绿地、碧桂园。
这次政策的目的核心就是要强制给房企“降杠杆”，以后靠外部输血难了，房企越来越依赖自身的造血能力，以及考验企业的成本管控能力。所以对这些处于高危险阶段的房企来说，下一步的任务只能是降价卖房，快速回款。【本文“马跃成”账号发布于2020年12月18日】
