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预测2021年房价上涨5%,信不信由你

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马跃成马跃成 2020-12-26 18:43:41 1235
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社科院最近几年预测房价有准过吗?

最近,有多篇文章说,从以往的数据来看,社科院对中国的房价走势预测都十分准确,所以社科院每年发布的报告也受到了大家的关注。不知道这些人,怎么得出了社科院预报最准的结论,我的印象是社科院预报的都是相反的结论,几乎没有准过的。

就社科院的预测报告,以前笔者也多次进行过分析,印象中社科院的报告都是说房价在上涨,和开发商的预测没有什么大的差异。但是,开发商每年发布的消息,都是给来年销售做的广告宣传,因此,社科院的报告就有受人之托的感觉。

不少人似乎也有这个看法,有人翻出来社科院最近这几年预测的房价结论是:

2014年房价涨幅7.6%,2015年均价上涨1.2%,2016年均价上涨3.9%,2017年均价上涨3.4%,2018年均价上涨4.2%;2019年均价上涨7.6%,2020年均价上涨6.1%;2021年均价上涨5%。

今年房价上涨6.1%,这个应该是明显的与实事有很大差距,明年能够上涨吗?

如果说是某个城市的预测,比如说是深圳的预测,可能差不多,如果说是全国的情况,那么今年都是以降价为主流。如果说,今年房价上涨了6%,那么北京显然是拖后腿了,北京呈现负增长局面是确定无疑的。

此外,如果说是正增长,也与GDP的增长不一致,与社会形态的现状说不过去。如果说,疫情对中国楼市没有影响,房价照样上涨,能说的过去吗?

社科院预计明年房价同比增长5%左右,面临同样的问题。就像日本奥运会一样,直接拒绝了俄罗斯参加奥运会,但是,日本奥运会能不能举办成功都是难说的事,如果,你非要预测中国队拿多少金牌,怎么能说,你预测的很准?

最近新冠肺炎变异病毒已经在英国被发现,并且,日本也已经出现了变异病毒的病例,因为这个病毒的感染能力更强,超过原来病毒的70%以上,谁知道,以后会发生什么?起码有一点,是肯定的,日本奥运会之前,疫情不会悄然离去,日本有绝对保证措施吗?其他国家敢去冒险吗?国际奥委会做什么安排,我们只能拭目以待。

社科院的这个报告,也是这个意思,这个预测和实际差距也太大了吧?社科院对房价的预测报告,源自《中国住房发展报告(2020-2021)》,其中明确显示:预计2021年全国商品房住房价格同比增幅可能会下降,同比增幅将会维持在5%左右。很明显社科院认为明年的房价会继续上涨,只不过涨幅比2020年预测的6.1%会有所收窄。

据报道,今年前11月全国土地价格已经涨到了6746元/平米,同比上涨了22.5%。土地价格的上涨会使得开发商成本出现增加,按照道理,最后带来的结果就是房价会出现上涨。这个可能是社科院预测房价上涨的主要因素。

但是,我们看到,抑制房价上涨的因素更多,比如,首先就是疫情的影响,2021年还有很大的不确定性,肯定的是疫情不会消失,并且出现反复是肯定的,只是程度大小的问题。最近这几天,全国多个地区又实施“战时”状态,北京的顺义区在今天,也宣布进入防控“战时”状态,市政府提出了过年过节期间,非必要不外出的要求。

不过,疫情怎么发展,或者是,防控怎么有效,但是对房价上涨来说都是负面影响。

事实上,2020年,有很多城市受疫情影响,房价出现下跌之后,就再也没有恢复过来,北京其实也是这样的状态。根据数据显示,2020年房价跌幅最高的城市,广东的肇庆跌幅超过了28%。此外,在前两年上涨较快的这些城市,基本上都是一个下降的趋势,比如平潭岛,自2015年平潭自贸区正式挂牌开始,房价从大约8000元/平,一路往上冲均价达到1.3-1.4万/平左右,最高的一度突破1.65万/平。到了2019年,国家强调房住不炒。平潭就一个小县城,人气不足,经济底盘不稳,受到政策影响,开始走下坡,到今年7月份,已经下降到1.1万/平左右。这种情况其实非常普遍,大多数县城都是这个局面。

根据西南财经大学2017年做的一次调研报告显示,我们国家住房的空置率很高,尤其是三四线城市的住房空置率超过22%,远远高于一线城市16.8%的空置率。而三四线城市对房价的迟滞现象,也是一个不争的实事。房价上涨的时候,三四线城市会延迟一段时间,房价下降的时候,也会延迟一段时间。

与南方的肇庆、平潭相对应的是环京楼市的涿州,当然,燕郊、廊坊、固安也都差不过。涿州的房价2014年从3000多元/平米涨到6000元/平米,大概也就用了2年的时间,2016年下半年的时候,涿州房价就涨到了1.2万元/平方米,翻了一倍。到2017年下半年的时候,就涨到了2.5万元/平方米的高点。

随着涿州限购、限售、限贷等调控政策的出台,涿州楼市也慢慢冷静了下来,房价也从高点慢慢下跌到了今年上半年的1.2万/平方米左右,在很多人以为这是最低点了时,涿州房价又从1.2万元/平方米跌到了现在9000元/平方米。但是,即使降到了最低点,但是,依然成交惨淡,未来走向仍然不可预测。

虽然,这几个城市都有其各自的特点,但是,这种状况基本上也是当前楼市的基本状态,或者是未来其他城市的走向。因此,从这个角度看,2021年房价上涨的可能性几乎不存在。【本文由“马跃成”账号发布2020年12月26日】


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