马跃成 
社科院最近几年预测房价有准过吗？
最近，有多篇文章说，从以往的数据来看，社科院对中国的房价走势预测都十分准确，所以社科院每年发布的报告也受到了大家的关注。不知道这些人，怎么得出了社科院预报最准的结论，我的印象是社科院预报的都是相反的结论，几乎没有准过的。
就社科院的预测报告，以前笔者也多次进行过分析，印象中社科院的报告都是说房价在上涨，和开发商的预测没有什么大的差异。但是，开发商每年发布的消息，都是给来年销售做的广告宣传，因此，社科院的报告就有受人之托的感觉。
不少人似乎也有这个看法，有人翻出来社科院最近这几年预测的房价结论是：
2014年房价涨幅7.6%，2015年均价上涨1.2%，2016年均价上涨3.9%，2017年均价上涨3.4%，2018年均价上涨4.2%；2019年均价上涨7.6%，2020年均价上涨6.1%；2021年均价上涨5%。
今年房价上涨6.1%，这个应该是明显的与实事有很大差距，明年能够上涨吗？
如果说是某个城市的预测，比如说是深圳的预测，可能差不多，如果说是全国的情况，那么今年都是以降价为主流。如果说，今年房价上涨了6%，那么北京显然是拖后腿了，北京呈现负增长局面是确定无疑的。
此外，如果说是正增长，也与GDP的增长不一致，与社会形态的现状说不过去。如果说，疫情对中国楼市没有影响，房价照样上涨，能说的过去吗？
社科院预计明年房价同比增长5%左右，面临同样的问题。就像日本奥运会一样，直接拒绝了俄罗斯参加奥运会，但是，日本奥运会能不能举办成功都是难说的事，如果，你非要预测中国队拿多少金牌，怎么能说，你预测的很准？
最近新冠肺炎变异病毒已经在英国被发现，并且，日本也已经出现了变异病毒的病例，因为这个病毒的感染能力更强，超过原来病毒的70%以上，谁知道，以后会发生什么？起码有一点，是肯定的，日本奥运会之前，疫情不会悄然离去，日本有绝对保证措施吗？其他国家敢去冒险吗？国际奥委会做什么安排，我们只能拭目以待。
社科院的这个报告，也是这个意思，这个预测和实际差距也太大了吧？社科院对房价的预测报告，源自《中国住房发展报告（2020-2021）》，其中明确显示：预计2021年全国商品房住房价格同比增幅可能会下降，同比增幅将会维持在5%左右。很明显社科院认为明年的房价会继续上涨，只不过涨幅比2020年预测的6.1%会有所收窄。
据报道，今年前11月全国土地价格已经涨到了6746元/平米，同比上涨了22.5%。土地价格的上涨会使得开发商成本出现增加，按照道理，最后带来的结果就是房价会出现上涨。这个可能是社科院预测房价上涨的主要因素。
但是，我们看到，抑制房价上涨的因素更多，比如，首先就是疫情的影响，2021年还有很大的不确定性，肯定的是疫情不会消失，并且出现反复是肯定的，只是程度大小的问题。最近这几天，全国多个地区又实施“战时”状态，北京的顺义区在今天，也宣布进入防控“战时”状态，市政府提出了过年过节期间，非必要不外出的要求。
不过，疫情怎么发展，或者是，防控怎么有效，但是对房价上涨来说都是负面影响。
事实上，2020年，有很多城市受疫情影响，房价出现下跌之后，就再也没有恢复过来，北京其实也是这样的状态。根据数据显示，2020年房价跌幅最高的城市，广东的肇庆跌幅超过了28%。此外，在前两年上涨较快的这些城市，基本上都是一个下降的趋势，比如平潭岛，自2015年平潭自贸区正式挂牌开始，房价从大约8000元/平，一路往上冲均价达到1.3-1.4万/平左右，最高的一度突破1.65万/平。到了2019年，国家强调房住不炒。平潭就一个小县城，人气不足，经济底盘不稳，受到政策影响，开始走下坡，到今年7月份，已经下降到1.1万/平左右。这种情况其实非常普遍，大多数县城都是这个局面。
根据西南财经大学2017年做的一次调研报告显示，我们国家住房的空置率很高，尤其是三四线城市的住房空置率超过22%，远远高于一线城市16.8%的空置率。而三四线城市对房价的迟滞现象，也是一个不争的实事。房价上涨的时候，三四线城市会延迟一段时间，房价下降的时候，也会延迟一段时间。
与南方的肇庆、平潭相对应的是环京楼市的涿州，当然，燕郊、廊坊、固安也都差不过。涿州的房价2014年从3000多元/平米涨到6000元/平米，大概也就用了2年的时间，2016年下半年的时候，涿州房价就涨到了1.2万元/平方米，翻了一倍。到2017年下半年的时候，就涨到了2.5万元/平方米的高点。
随着涿州限购、限售、限贷等调控政策的出台，涿州楼市也慢慢冷静了下来，房价也从高点慢慢下跌到了今年上半年的1.2万/平方米左右，在很多人以为这是最低点了时，涿州房价又从1.2万元/平方米跌到了现在9000元/平方米。但是，即使降到了最低点，但是，依然成交惨淡，未来走向仍然不可预测。
虽然，这几个城市都有其各自的特点，但是，这种状况基本上也是当前楼市的基本状态，或者是未来其他城市的走向。因此，从这个角度看，2021年房价上涨的可能性几乎不存在。【本文由“马跃成”账号发布2020年12月26日】
