130亿债务月供，万科困局是否成下一个恒大生死劫？

  邱 林

  10月12日，万科集团董事长辛杰宣传辞职，10月14日，万科前总裁祝九胜被采取刑事强制措施，万科两位高管“落马”，揭示房地产业已命悬一线。关键是，万科债务黑洞越滚越大，预示“行业优等生”万达时代的终结。

  辛杰、祝九胜，以及恒大集团董事长许家印、正荣集团董事长欧宗荣、泰禾集团董事长黄其森等相继“落马”的背后，是资金链断裂、财务造假与监管升级的三重“绞杀”，折射出房地产粗放发展模式的系统性风险。这场风暴正倒逼房地产从商业模式到治理结构的彻底重构。

  现在，坊间总是拿万科和恒大进行对比，其实差别不小。恒大是疯狂扩张，财务那点猫腻是明摆着，而万科更多是行业滑坡加自身乐观。但是，房地产基本面变了，万科还抱着“三高”（高负债、高周转、高杠杆）模式不放，拿地太猛最终会吃大亏。

  万科的财务数据描绘出一幅严峻图景：2025年6月，万科被曝出月均债务支出飙升至130亿元，这一数字相当于其2024年经营性现金流的1.8倍。截至2025年中期，其一年内到期有息负债高达1518亿元，而货币资金已降至不足800亿元。销售额持续下滑，前8个月合同销售额同比再降32.7%。

  人们注意到，2024年万科大亏，头一遭这么惨，净亏快一百亿，营收掉了近三成。开发毛利不到10%，存货跌价加计提，三百多亿愣是计成了亏本。巨额债务压得万科喘不过气来，有息负债三千六百亿，短债占比从小到大，货币资金撑不住，短期状况一目了然。到年底，短债能覆盖的比例只剩一半多点，流动性危机说来就来。

  由于“双料掌门”——深铁和万科董事长辛杰出事后，新的“掌门人”是否会像过去那样继续为万科输血吗？没有答案，也找不到答案。想像一下，如果深铁停止输血，万科的许多运营将被迫停止，同时，万科也将失去“轨道+物业”战略伙伴的支持，其TOD模式（轨道交通与物业开发结合）更无法推进。

  这是一个严峻的问题。就现在而言，万科除了获得深铁的支持外，已无法得到任何第三方的输血。过去，深铁作为大股东，不仅是资金提供方，还是深度参与万科项目审批流程。然而，深铁自身负债率达60.46%，上半年亏损33.61亿元，但净资产仍超3000亿元。若停止输血，需权衡地产行业回暖后的潜在收益与当前财务压力。‌

  今年5月，摩根士丹利曾预测，万科亏损将持续至2027年，2025年销售额或骤降40%。现金流紧张叠加1533亿短期债务压顶，如果大股东——深铁输血260亿难解根本困境。可以说，大股东出再多的钱也“只是止血，不是治病”。

  从更深层次看，房地产的危机正从民营房企向有国资背景的企业蔓延，这意味着风险正在进入新阶段。行业调整已经从流动性危机向治理结构危机深化。从恒大、万达、碧桂园到万科，房地产开发商正在经历前所未有的生存考验。万科能否度过这个寒冬，将检验混合所有制模式在危机中的韧性。

  当然，房地产并不会消失，而是会从一个“狂飙突进”的行业，回归到一个正常的、具有民生属性的行业。

  未来，房地产有两大趋势值得关注：一方面是从“增量开发”到“存量运营”：行业的主旋律将从大规模建新房，转向对现有资产的精细化运营和管理；另一方面“剩者为王”，并产生房地产运营新模式。当本轮调整结束，存活下来的企业将获得更大的市场空间。同时，保障性住房、租赁住房、城市更新）开发等领域，会诞生新的增长点。

  房地产的好日子已经过去，恒大已经倒下，万科是否步恒大的后尘，我们难以预测。不过，万科的前景堪忧却是事实。虽然这并非一场“比谁更惨”的竞赛，但更是一次残酷的行业出清与价值重估。