雅居乐“忙欢”了，股价猛上攻，陈卓林“守信”突围

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

◎ 编辑 | 密探财经

“自救者，人恒救之。”在这一轮房企爆雷潮中，“粤系房企”雅居乐却屡屡“化险为夷”，或可有力诠释这句格言的分量。

日前，央行与银保监会联合发布的“房地产金融16条”已开始逐步落地，与过去银行抽贷、断贷甚至闹成仇人的“被撕裂”关系相比，如今却集体排队向房企送钱。

虽如此，但银行向房企送钱也并非“雨露均撒”，而给外界的感觉就是“嫌贫爱富”，有点“涝的涝死、旱的汗死”。

从目前看，银行大额授信更多偏爱未出险房企，或者说，向央企国企及优质民企高调倾斜信贷资源，一些未出险但资金链紧张的民营房企也有幸入围，比如雅居乐。

近日，据雅居乐官方披露，其与中国农业银行广东省分行达成战略合作，后者积极支持其合理融资需求。截至目前，雅居乐已获近40家银行、共1800多亿元授信额。

当然，相对于万科等头部房企动辄被一家大型银行直接意向授信千亿等额度相比，雅居乐能得到外部金融支持已实属不易。

据最新消息，雅居乐已以每股10.18港元、折让8%出售雅生活4860万股，获得资金净额约4.9亿元，用于加强集团资产负债表及财务流动资金。受益于速动资产变现回流，其股价早盘大涨近12%。

11月下旬，雅居乐曾率先赶在此轮内房股大涨窗口期完成2.95亿股配股融资，权益净募资7.83亿元，用于公司现有债务再融资等。

看据雅居乐今年中期财报，截至6月底，该房企总借贷702亿元，应该是上半年及时果断卖资产套现偿债，总债务比去年底剧减137亿元；净负债率也明显降到48.3%。

其中，雅居乐一年内到期有息债务225.93亿元，现金及银行存款259.25亿元，其中被限130.19亿元，比去年底减少约125亿元，可看出这主要用来短期偿债及保信用了。

作为过去一直是境外美元债融资大户的雅居乐，年初以来一直在按期还债，特别是今年七八月曾是一个偿债高峰，业内为之捏了一把汗，出乎意料的是，其居然都还了，涉资31亿元，而下一笔境外美元债要到2025年初。

如此以来，这为雅居乐幕后掌舵人陈卓林争取到了更多时间，去应对境内债务，特别是近期境内房企公司债又是发债窗口期，有机会争取再融资“借新还旧”。

就房企受限资金而言，实际上更多是预售款。11月中旬，央行、银保监会与住建部联合发文，鼓励银行向优质房企出保函置换预售监管资金，将有力释放房企受限资金，促进回款力度，降低资金饥渴。

近日，雅居乐对外披露公司今年前11个月销售额613.8亿元，相比去年同期1251.5亿元，跌幅五成。当前楼市整体下滑的影响，对雅居乐的影响还是很明显的。

从最近3个月看，部分大型优质房企销售额环比及同比跌幅在收窄，个别已止跌“回正”，但雅居乐跌幅依然较为显著，值得警惕。

比如，雅居乐今年11月单月销售额36亿元，反观去年同期120.1亿元；今年10月销售额47.7亿元，去年同期109.6亿元；今年9月销售额35亿元，去年同期101.3亿元。

就售价而言，雅居乐前11个月销售均价12615元/㎡，相比去年同期14652元/㎡则均价降了2000元。当然，这并非孤案，房企全行业都在降价跑量，为的就是“活下来”。

所幸，11月迎来房地产金融大逆转，从去年底开始救市由刺激需求端转向“救房企”，让更多苦撑的民营房企至少看到了“生的希望”。

虽然疫情三年反复折腾，居民普遍预期悲观，楼市销售端持续疲软不难理解，但救房企至少可以稳住现有市场格局，不至于爆雷风险深度蔓延，以待明年宏观经济刺激复苏，居民收入有所增长，以提振信心。

目前来看，雅居乐保住了公司信用，也迎来了外部金融支持，但要得到更大力度的外部支持，就需要强化销售端复苏，加大全国各地在售楼盘营销促销力度。同为粤系的万科、碧桂园等，年度底促销声势就很迅猛。

11月下旬，碧桂园已官宣将开启“现房节”活动，全国1000多个现房楼盘最大折扣居然可以做到75折，甚至部分楼盘可以1成首付等。

与雅居乐一样，碧桂园也是未出险的粤系民营房企，且还是头部房企，但依然处于资金链紧绷状态，大量三四线城市项目急需出货回款。年底，碧桂园促销冲刺销售，也有助于银行加大对其的意向授信落地节奏。

据相关统计，自11月下旬以来，碧桂园共获得10余家银行、总计逾3000亿元意向综合授信额度。银行也不傻，最终能落实多少，肯定要看房企的销售业绩好不好，符合不符合其预期。

对其他民营房企而言，抓好年底及来年初的销售额至关重要，也是为自己最大限度争取更多外部金融资源的绝佳窗口期。