很遗憾！“闽系”融侨两笔信托违约，涉资6.5亿

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

11月以来，房地产救市政策转向“救房企”，让更多开发商重燃信心，但对部分出险房企来说，信用塌方使各方“金主”仍不敢雪中送炭。

曾是“闽系黑马房企”的融侨，当前就面临这种残酷的窘境。据最新消息，该房企披露了2条信托贷款违约的重大情况，引起地产资本圈的高度关注。

其一，去年初，融侨集团子公司福建融侨居业向中建投信托申请了“安泉589号”集合信托计划，筹集了9亿元信托贷款，用于福州“融侨翰林郡”项目开发。

为获得信托贷款，融侨集团为此提供了连带担保，并将其仓山区融侨水都花园五区F产权及福州融心置业100%股权质押等增信措施。

遗憾的是，目前融侨尚有4.6亿元已到期存续贷款本息未支付构成违约，中建投信托日前已向杭州中级法院起诉，融侨正在与其协商展期。

其二，福清融侨置业曾向平安信托申请设立平安信托融侨15号集合信托计划，总募资3.153亿元，用于旗下福清“融侨·悦府小区”建设，由融侨集团提供连带担保。

截至今年7月下旬，上述信托计划尚有信托贷款余额2.4亿元，按协议分期偿还，今年8月至11月底累计偿还5000万元，目前存续余额1.9亿元。

按协议约定，12月7日本应是分批还款的2000万元当期部分，但福清融侨置业又违约了，称“受疫情影响，项目销售不及预期，导致受监管资金暂不具备提取条件”，而融侨集团也无法统筹资金偿还，目前正在积极协商。

前不久，央行和银保监会曾联合发布过一份被号称是史诗级的“房地产金融16条”，其中就提到“支持开发贷、信托贷款等存量融资合理展期”，为房企解决信托违约提供了坚强的政策后盾。

今年11月中旬，武汉融侨置业涉及“平安信托安远9号集合信托计划”总融资19亿元未按期分批偿付违约，遂进行债务重组，由东方资产以9.8亿元折让承接平安信托债权12亿元，剩余近7亿元由平安信托继续持有。

当然，武汉融侨能顺利推进重组，背后这些“金主”都是有筹码的，比如武汉融侨置业手上多幅地块足额抵押等，被吃下了“定心丸”。否则，谁愿意杀进来？

按照安排，东方资产收购标的债权第一年内，融侨须偿还本金不低于3亿元，满二年内偿还本金不低于4亿元，满三年内偿还本金不低于2.8亿元。

此外，武汉融侨置业对平安信托的近7亿元债务本金须于2022年底前累计归还不低于 2.5亿元，剩余本金在2023年5月18日前全额归还。

今年10月下旬，融侨集团向首开股份出售福建首融沛泽置业100%股权及3.21亿元股东债权，合计成交额约5.7亿元。另据悉，该标的公司2021年曾以6.68亿元竞得福州市“晋安区福马路南侧，五里亭立交桥西侧汇侨实业”2021-41号地块。

从9月份披露的融侨集团中期报告看，今年前几个月，其仍在维持信用公开债的按期偿付，但遗憾的是，到6月份面对“19 融侨 01”近20亿元回售压力，最终展期至明年6月。

就这笔公开债展期而言，并非说展期就展期，而是融侨拿出了一些家底，比如增加项目公司股权质押、实控人连带担保及上海融侨商务中心项目回款优先受偿等增信。

截至6月底，融侨集团手上货币资金42.9亿元，比去年底81.75亿元大幅度减少，投资性房地产131亿元，因融资几乎已全被抵押。

报告期末，融侨有息债务余额约232.6亿元，其中公司信用债余额64.35 亿元，银行贷款余额约113亿元，非银贷款42.1亿元，其他有息债务余额13.06亿元。

其中，融侨6月末短期借款余额5.13亿元，一年内到期有息债务69.5亿元，应付款32.2亿元，其他应付款41.56亿元。

依此来看，融侨报告期末短期流动性压力异常艰巨，下半年公开债无奈展期及非标债务违约爆雷也就不难理解了。

今年11月，融侨集团迎来公司成立33周年，称“33年来融侨在城市的土地上从容执笔，一座又一座‘融侨标志’拔地而起，一个又一个‘融侨理想家’在烟火气里享受品质生活”。

今年全年，融侨面临1.3万套新房交付压力，在当前“保交付”受金融政策积极支持的背景下，为出险房企畅通房地产循环减轻了不少压力，融侨也受益颇多。

11月中旬，央行、银保监会与住建部联合发文鼓励银行向优质房企出保函置换预售监管资金，以有力释放房企受限资金，促回款保现金流。

如前所述，融侨受预售监管资金提不出来，就是因为项目销售不及预期，潜在购房者又害怕、担忧，又进一步影响销售业绩，环环咬合。

依此来看，融侨当前急需平衡解决的是项目融资端有无违约风险，有违约就尽快想办法重组债务，项目无违约就加大完工力度并配合营销让利，创造条件释放监管资金，必要时甚至出售一些资产，畅通资金循环，尽快走出困境。