卖房抢割“大学生”韭菜︱张大伟

原标题：卖房抢割“大学生”韭菜︱张大伟

呼和浩特又火了！这个城市是内蒙省会，行政级别算是二线城市，但如果谈经济，在省内也只是第二第三，应该算是三线城市，GDP全国城市排名基本在70名左右。

但在房地产市场，这个城市绝对是一个独领风骚的存在，经常有一些领先全国的房地产政策出台。当地政府对房地产的关注度可见一斑。

4月18日，内蒙古呼和浩特市人民政府办公室关于印发《呼和浩特市大学毕业生安居工程（试点）实施办法》的通知公开。其中提及，具有普通全日制本科及以上学历的应往届毕业生（往届3年及以内），可半价买房。

文件在第八条明确，符合条件的大学毕业生，可申租大学生公寓，其中已婚大学毕业生且具有呼和浩特市户籍的，可申购大学生住宅。夫妻双方均符合申购条件的，最多可申购一套大学生住宅。

伟哥简单分析一下：政策本身噱头大于实际影响，按照政策真实符合标准的购房者少之又少。但针对刚毕业3年内的大学生鼓励购房，这一点，还是透露出当地对房地产购房的态度。果然各地开始炒作了。卖房割“大学生”韭菜的城市越来越多。

1：2014年呼和浩特成为全国第一个取消房屋限购的城市，开启了房地产去库存调控政策的全国性推广，2018年呼和浩特又成为首个全面停止房地产去库存的城市，2018年8月呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网发布《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》，明确全面停止房地产去库存调控措施，把“稳地价、稳房价、稳预期”作为房地产调控的总体目标，拟采取多项措施调控房价，稳定房地产市场。

2：呼和浩特市场依然高位运行，量价上涨

呼和浩特的房价依然在明显上涨，新建住宅环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.9%

2019年1-3月，呼和浩特商品房上市面积94.56万平方米，同比下降19.74%,其中商品住房上市面积63.25万平方米，同比下降10.11%。

2019年1-3月，新建商品房成交面积133.29万平方米，同比上涨21.56%；成交套数11138套，同比上涨11.41%。其中：新建商品住宅成交面积104.19万平方米，同比上涨16.43%；成交套数8825套，同比上涨19.61%。

2019年1-3月，二手房成交面积44.62万平方米，同比下降3.96%；成交套数5108套，同比下降0.93%。其中：二手住宅成交面积42.12万平方米，同比下降5.09%；成交套数4878套，同比下降1.33%。

3：各地抢人大战持续升级。超过60城市，购房开大窗户。

人才购房补贴政策，各地频繁发布的规划利好一方面是产业升级，产业转移，有利于经济发展，很大程度上也推动了房地产市场的需求。

截止日前，在2019年发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过60个！从力度与数量看，刷新历史记录。特别是二三线城市，发布人才落户，补贴购房等政策井喷！

首先：城市分布出现了新特点

包括河北高碑店等城市，针对人才政策放松购房政策，限购政策出现了变相的调整。人才政策成为很多二三线城市调整楼市政策的窗口。

2017年人才新政主要以少数二线城市为主，很难看到一线及三四线以下城市身影。

进入2018年来，北京、上海、深圳、广州也开始针对高端人才局部调整引进条件。特别是二线城市成为力度最大的人才引进城市，包括西安、南京、合肥等城市力度空前。另外，四线县城比如绍兴上虞、昆山、泰安新泰市、滨州惠民县、江北新区等县级城市也出台人才政策。

2019年的新特点：尝到甜头的城市继续加码，分布看城市基本全面开花，人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前基础上，继续加码人才政策。

成都、武汉、石家庄、哈尔滨等城市的市域总人口均已经超过了千万大关。在杭州人口逼近千万大关的同时，西安、郑州等强二线城市也在向千万级别人口城市迈进。

其次：落户政策继续宽松

各地在过去几年的人才引进政策，主要围绕推进人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障多给激励。

落户方面，大部分出台人才新政的城市均全面放开对学历型人才的落户限制，

“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”是三大关键词；以西安为例，中等职业学校(含技校)毕业均可落户。取消本科学历落户年龄限制。南京市政府官网发布全新《南京市积分落户实施办法》。新规中提到“房产面积每满1平米计1分”

第三：其他人才政策继续升级

安居方面，给予合理的购房资格、购房补贴（普通人才一般在1-6万）、租赁补贴（普通人才一般在1500元/月，限定发放年数）、生活补贴（普通人才一般在1000元/月，限定发放年数）。措施对加快意向型人才的流入具有推动作用。住房补贴力度大（部分含满足合理的购房需求）,生活补贴力度大

第四：多城市2018年尝到人才甜头

多个省会城市目标千万人口冲刺。自户籍新政实施以来至2018年底，西安新增落户人口已超过105万。截至2018年12月31日，西安户籍人口共计9923159人，西安户籍人口即将突破一千万人。南京、合肥、成都等城市均在2018年落户超10万。

长沙、武汉、西安、郑州、合肥等城市均明确提出未来5年引才百万的目标。

中西部核心城市引才力度最大。郑州、西安、合肥、珠海、长沙、南昌、福州、海南、成都、武汉、天津、南京、沈阳、厦门、石家庄等20多个城市引才力度最大，其中绝大部分是中西部城市。

传统发达城市引才力度明显增强。如排名较靠前的天津、珠海、福州、厦门，这些城市发展速度较快，对人才的需求程度明显上升。特别是天津因为高考优势被广泛关注。

一线城市也在开年就发布了人才政策，包括北京等城市。在2018年也第一次大规模积分落户。

第五：难免影响房地产市场

过去2年全国多个城市房价出现了反弹，其中大部分城市都发布了力度空前的人才政策，人才政策的确影响了房地产市场的稳定。

特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相的放开了限购等政策。

最后伟哥简单的总结一下：

按照正常的住房消费观念，不论哪一级别的城市，毕业3年内大约才25岁以内的年轻人，应该是租赁市场的主力人群。发布政策推动进入买房市场的透支行为会成为市场炒作的理由。

从房价上涨城市看，其中大部分都发布过人才引进政策。以最典型的西安为例，与城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系

人才政策变相的降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动。

从未来发展看，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的很多是购房者。而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。