揭秘！“鸡贼”中海在“陷阱”房里的杀伤力︱张大伟

原标题：揭秘！“鸡贼”中海在“陷阱”房里的杀伤力︱张大伟

“鸡贼”到底是

贬义词还是褒义词？

早就想写一篇最近2年北京房地产市场的中海现象，当然因为数据整理的问题，现在北京拿地的真实情况下很难被整体统计，各地块背后的股东非常多。

不论“鸡贼”是不是一个好词语，伟哥今天主要是简单的总结一些市场的干货，避免被其他人发的软文淹没。

一：在海量“限竞房”里，截止日前，中海表现最亮眼！

在过去3年，北京出让了99宗商品房住宅地块（限竞房94宗），合计规划的商品房建筑面积达到了900万平米。供应开始了多起来。

从数据看，截止日前，北京合计入市了49个限竞房项目，合计73期，供应的限竞房住宅有33427套、合计的建筑面积是382万平米，当然这只是北京90多个限竞房项目的先头部队，可以预期的是，后面将供应量井喷。

而从入市项目的市场表现看，分化趋势分析明显，有些项目去化不足一成，也有项目接近日光。合计只网签完成了10166套，简单的说就是入市了2000亿，而开发商才回款530亿。

在网签数据中有很多个体项目签约优于大市，合计有21期项目网签超过50%。这里有合计11个开发商。但出现名字最多的只要一家，中海。

大部分开发商好地段能卖好，差地段能卖差。到目前为止，从事实看，中海在限竞房领域，的确已经领先了北京其他开发商一个身位。

二：在商品房领域默默无闻的北京中海是如何最近2年突然爆发？

伟哥查了北京中海的历史，虽然作为一个行业内的头部企业，但中海在北京过去发展的一般，并没有真正的明星项目存在：

虽然一直有项目在销售，在并不被人关注，反而是最近几年，北京包括金茂、龙湖、融创、保利、泰禾，这些企业有产品力的项目被市场关注。

从去年开始，突然发现伟哥朋友圈里的做过北京好几个经典项目的网红营销人任钹文去了中海，而北京中海入市的项目，也开始越来越多的被买房大家帮群里的购房者咨询，中海的房子如何。这几天伟哥朋友圈里中海望京府的张阳也天天打鸡血一样说自己项目好。

寰宇天下的百亿销冠应该说是个案，更多是因为拿地天时地利，而且和限竞房并不是一个公司。

三，从探讨的角度看，中海这些热点项目是如何火起来的？

从全国看，中海一直是一个很稳健的企业，在媒体的报道中，一直是利润王。因为也不是软文，所以伟哥懒得多说，点到为止。

1：中海这家企业的企业特质

工科男中海，这是媒体上报道最多的，对比其他企业，中海在房地产开发全业务链的精细管控能力，这是核心竞争力。

从拿地可研、到定位策划，要求设计、成本、客服等各个部门按照营销要求高度配合，产品设计，规划，节奏等。集团+区域+北京公司的标准化体系快速套用与项目地缘因地制宜的有机结合。重视效率与修正，细节仔细扣与减少不必要沟通耗损的平衡做的确实比较好。

2：中海的融资成本非常低

2018年加权平均借贷成本4.3%，中海地产的融资成本一直处在行业最低区间。稳健的财务管控、充裕的现金、低成本融资。

3：秒杀其他家企业的限竞房户型产品力

到目前为止，中海入市的所有限竞房户型都代表了那个容积率、那个规划条件下的极致。伟哥在内部做了一个更深入的研究中海的专题，里面分析了所有到目前为止中海的户型。的确是秒杀其他项目。

140平米的四面宽户型，的确令人发指。伟哥瞪大了迷人的大眼睛，真是没有发现什么缺点。

4：有爆发力的布局

中海是一个强管控的公司，相比其他千亿级别的企业动不动100个200个城市，中海仅布局于70个城市左右，而这也是房地产下半场的主战场。2018年，中海地产在内地30个城市竣工71个项目，建面1364万方。

写了不少了，因为没收钱，当然就要说几句了。

中海的这种领先模式，伟哥觉得不可持久。其他企业的太不争气，给了中海发了超车的机遇。

限竞房分3波，第一波，开发商都傻傻的感觉会抢，户型设计的时候，内心良好，感觉闭着眼睛也卖了，结果这部分项目现在被中海秒杀了。这其实是变相的让中海的优势完全发挥。限竞房不是保障房，依然是商品房。

第二波，开发商开始认识到了不好卖了，开始认真做产品，包括最近的金茂府降维限竞房，金地、龙湖这些开发商产品虽然没有惊艳，但基本都把自己拿手的东西也放到了限竞房领域。中海开始面临竞争。

第三波，最近有很多项目开始研究中海，复制中海。准备超过中海。在北京市场拿地中海并没有优势。

而中海事实上，到现在在北京的确没有什么拳头产品线，在企业品牌建设上，也弱于其他项目。最值得批评的是第一个限竞房日光盘瀛海府，只叫座，悄悄的就消失了。

伟哥能力有限，这也不是写ppt，点到为止。简单的感叹一下，中海太快了。抓紧取证销售，以营销驱动加快出货。

当然，最后建议所有北京的开发商，一定一定要解剖中海能在限竞房的第一年就卖好的原因。当年有“海盗计划”现在也可以。在一个历史上，第一次出现的强管控的市场，为什么中海能做好？

（联系到今天刷屏的一家芯片企业做好战备的内部信。在遥远的二线城市天津，中骏王芳说的挺好：每个行业、每家企业都要做好极限假设！）

以上观点部分感谢攸克的老殷。

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