重磅政策！中国人这次将真的告别“别墅”？︱张大伟

原标题：重磅政策！中国人这次将真的告别“别墅”？︱张大伟

聊2个事情，各地都在围堵别墅：很可能这次是真的要告别别墅了。

1：各地都严格规划审批别墅，各路小镇项目报规别墅过不了方案。

2：最新的建筑规范出炉了，明确要求规范高低配。

第3.0.2、4.0.2、4.0.3、4.0.4、4.0.7、4.0.9条为强制性条文，必须严格执行。原国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93同时废止。本标准在住房城乡建设部门户网站（www.mohurd.gov.cn）公开，并由住房和城乡建设部标准定额研究所组织中国建筑工业出版社出版发行。

很多人以为这是旧闻，因为早在2003年发布的政策《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》就要求，优化土地供应布局和结构，停止别墅类用地的土地供应。

而在这个政策后，所有供应的土地中，住宅土地容积率均不允许低于1。但别墅依然普遍性存在，甚至部分城市别墅占比依然很高。

历年出台的“限墅令”

2003年，国土资源部明确表示：将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。

2005年，国家发改委发布规定：从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目。

2006年，国土资源部发文：从即日起一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。

2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，其中明确要求合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。防止大套型商品房多占土地。

2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。

2012年，国土资源部、国家发改委联合发文，明确规定，住宅项目容积率不得低于1.0，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外。

2016年，国土资源部表示：全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

最典型的以北京为例：

别墅在2019年成交金额为274亿，在2018年成交金额为479亿，简单的计算一下，也就是说占当年北京市场总成交金额里面分别是34.7%，与26.5%。

如果看套数计算，在2015年别墅类占比只有7%，到了最近几年基本都是在15%左右。

为什么禁墅令发了10几年了，全国基本所有别墅依然占比非常高？除了10几年前的存量土地，已经不可能再有容积率1以下的土地，按照容积率计算1只能建设成为6-7层的板楼。

其实原因很简单，容积率的不均衡使用+别墅概念洋房化是出现这个数据的最主要原因。

1：容积率不均衡使用，高低配出现了非常畸形的项目外围都是几十层高层，而内部包围着少部分别墅。别墅基本占了所有的绿地资源。

这一个其实在最近北京等，部分城市的土地出让书中已经有个政策：

2：按照最近的规范发布，在这个规范下，将不可能再出现别墅。

以北京2017年来三年成交的9420套别墅看，叠拼占比最多占比大约52%，另外联排占32%，独栋只占13%。库存结构也基本类似。

最后伟哥总结一下：

1：过去15年，关于别墅的政策几百个，但因为没有限制高低配、限制高度，都落地作用有限。

最近一些不可说的事件，各地都在严查违规批地、规划，新增别墅项目的供应预期将会大幅度减少。很可能这一次将是中国人真的告别别墅的开始。

2：对于购房者来说，别墅特别是已经形成规划建设的城市别墅，很可能成为稀缺产品。按照新建筑规范，不允许高低配，统一约束限高后，未来土地再出别墅可能性非常小。

3：容积率越低的住宅居住舒适性当然越好，未来土地提高开发强度已经成为必然。

在北京买限竞房同区域，当然也是容积率低的好。

什么别墅是好别墅？当然是360度与其他业主无接触的真别墅最好，但在城市规划条件下出现这一属性房屋的可能性越来越小，未来买别墅最好的依然是配套完善，地下占比低、容积率低的类型。

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