中磅！511苏州楼市“调控加码”背后逻辑︱张大伟

原标题：中磅！511苏州楼市“调控加码”背后逻辑︱张大伟

5月11日，苏州调控终于加码，在市场预期下，限售政策升级。

苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。在苏州工业园区全域内，新取得预（销）售许可的商品住房，实行人才优先购买政策。

首先：苏州加码的调控政策有用吗？

户籍限购政策。

1、非本市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明;

2、非本市户籍居民家庭禁购二套房;

3、本市户籍家庭禁购第四套房;

4、限购以家庭为单位(夫妻+未成年子女)

5、限购范围内的购房资格审查，目前通过网络由管理部门负责，不用多跑去出各个无房证明。

首付比例限购政策

1、首套房首付比从20%调高至30%;

2、有购房贷款记录无实际住房的，有一套房但无贷款记录或已结清的，二套房商贷首付比从30%调高至50%。

3、有一套房且贷款未结清的，申请商贷首付比从50%调高至80%;

4、对有两套房以上的家庭，暂停发放商贷。

之前的限售政策是2年，本次升级调控只针对这部分内容有升级。

而对于购房并没有什么政策加码，特别是信贷政策。苏州的信贷政策相对同类型城市宽松，限购政策也只需要1年社保。这些都是过去市场相对活跃的原因。

以同省的南京为例，限购限售等政策均比苏州严格。

伟哥认为：中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期看政策，而政策里面最代表性的政策是信贷政策，信贷政策不收紧对于楼市影响很小。苏州的加码调控政策，没有任何涉及信贷的内容，另外对于购房资格也没有变化，这种情况下，政策的影响预计不会太大。

其次：苏州的楼市热

从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，而最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策：

4月来，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次，累计一季度1月份68次，2月份21次，合计3月份，一季度房地产调控只有104次。

苏州调控是代表了当地房价地价上涨必须加码调控，楼市正常依然是打地鼠，打补丁，政策力度没有超过市场预期。但一定程度能缓解上涨幅度。

楼市依然平稳为主，市场过热肯定会加码调控。市场可以小阳春，不准入夏。

苏州的调控只增加的限售政策，对于市场影响最大的信贷收紧政策，苏州并没有出现，预计政策影响力度不会太大。全国各地看，除非收紧信贷，提高首付，否则对于苏州这些明显过热城市来说，抑制市场难度非常大。

苏州土地市场活跃，截止日前，苏州土地市场卖地716亿，同比上涨12.5%，但土地规划面积减少了12.5%，苏州土地市场土地非常活跃。多宗高溢价率土地成交。2019年以来苏州出现了3次百亿级别的土拍盛宴，4月，苏州当地房价以及成交量双双上涨，多个板块的“地王”纪录被刷新。

第三：还有那些城市会加码调控？

从全国看，最近的热点土地市场出现调控加码的可能性非常大，楼市小阳春下，土地市场过热带来的调控升级将多城市出现。

伟哥简单的总结：苏州的调控政策力度让很多投资需求放了心，力度低于市场预期。

1：苏州的调控政策代表了当下同类型政策的政策取向，房价过热加码政策肯定会出台，但不可能出台重磅政策，只会以打地鼠、打补丁的形式托底盖帽。

2：苏州行政级别虽然属于三线城市，但城市基本是二线强城市，奇怪的是，苏州这么一个全国前列的城市，居然在统计局的70大城市房价数据中没有显示。这也体现了统计局的数据存着巨大问题。

最近一二线城市都有明显的市场活跃现象，后续调控政策加码预期依然存在。

3：从苏州的挠痒调控政策看，各地楼市调控依然以温和平稳为主，不触及信贷收紧的调控加码对于市场影响非常微弱。预计后续各地可能的加码政策，也基本都是以降低短期投资的限售为主，对于购买入口收紧的政策预计力度不会大。

4：楼市调控未来是双向的，外围宏观环境影响政策内容，整体看，楼市小阳春是可以的，政策不会加码，但如果入夏，政策肯定会出现。

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